Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Immobilienmarkt

Stand des Artikels: 16.01.2022

Dieser Artikel wird laufend aktualisiert und um die neusten Daten ergänzt. Wir nutzen ausschließlich nachvollziehbare Quellen. Die hier aufgelisteten Daten können jederzeit persönlich kontrolliert werden. Ein Quellenverzeichnis können Sie dem Anhang (ganz unten auf dieser Seite) entnehmen.

Einleitung: (Alp-)Traum Eigenheim

Raus aus der Mietwohnung und rein in die eigenen vier Wände. Die lang ersehnte Küche mit Kochinsel, ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer, ein schöner großer Garten zum Spielen für die Kinder und natürlich ausreichend Raum, damit jeder in der Familie einen eigenen Rückzugsort hat…

Diesen Traum vom Eigenheim hegen viele junge Familien in Deutschland. Doch das hier beschriebene Szenario ist ein Luftschloss geworden – zumindest für die meisten Normalverdiener, die eine der deutschen Großstädte oder dessen Umland als dauerhafte Heimat definieren wollen. Denn die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt lässt sich für Kaufwillige nur als alptraumhaft bezeichnen.

Der große Nachfrageüberhang hat für steigende Preise gesorgt und den Ton auf dem Immobilienmarkt rauer werden lassen. Betroffen sind dabei nicht nur Hot Spots wie Berlin, München oder Hamburg, sondern nahezu der komplette Deutsche Immobilienmarkt. In unserer Artikelreihe beleuchten wir den Deutschen Immobilienmarkt im Detail, gehen gezielt auf die Herausforderungen moderner Häuslebauer ein, zeigen auf, wo Kaufinteressierte besonders tief in die Tasche greifen müssen und beleuchten mögliche Methoden zur Finanzierung des Eigenheims ein.

Traumhaus mit Traumküche in Traumlage… Ein Luftschloss für die meisten modernen Hausbauer dank stark gestiegener Preise auf dem Immobilienmarkt!

Ein ruhig gelegenes Reihenhaus mit eigenem kleinen Garten. Selbst bescheidene Eigenheimträume können von vielen nicht mehr realisiert werden…

Die Preise steigen rasant

Ein kleines Häuschen in ruhiger Lage, ein eigenes Zimmer für die Kinder und ein Garten zum Spielen für die kleinen Lieblinge… Selbst bescheidene Eigenheimträume rücken angesichts der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt in immer weitere Entfernung.

Grund dafür sind die rasant steigenden Preise im Immobiliensektor. In den vergangenen Jahren, wie eine Studie des unabhängigen Forschungsinstituts Empirica jüngst festgestellt hat, haben Kaufinteressierte insbesondere in den beliebten Hot-Spots wie Berlin, Hamburg oder München sehr tief in die Tasche greifen müssen.

Denn die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen haben sich in den letzten 10 Jahren dort nahezu verdreifacht. In den übrigen Großstädten ist die Lage kaum anders. Selbst in eher unbeliebten Ballungszentren haben die Immobilienpreise in diesem Zeitraum stark angezogen: Rund doppelt so viel müssen künftige Hausbesitzer für ihren Traum in den 50 größten Städten Deutschlands auf den Tisch legen. Vergleichbare Resultate zeigt auch der Immobilienpreisindex von Immowelt.de sowie die Daten des Statistischen Bundesamtes.

Ein deutschlandweiter Trend

Doch betroffen von den massiven Preissteigerungen sind nicht nur Ballungsgebiete und das unmittelbare Umland, sondern die komplette Bundesrepublik. Auch Immobilien in sogenannten Stagnations- und Schrumpfungsregionen (siehe Infofenster) haben in den letzten Jahren eine deutliche Wertsteigerung erfahren.

Die nebenstehende Grafik zeigt das Geschehen des Immobilienmarktes für den Betrachtungszeitraum 2004 bis 2020. Deutlich zu erkennen ist, dass der Trend zur Preissteigerung zu Beginn des Jahres 2012 vor allem in den beliebten Wachstumsregionen wie Dresden, Berlin, Hamburg, Augsburg oder Düsseldorf seinen Anfang nahm und zum 4. Quartal 2020 einen Indexwert von über 180 Punkten erreichte.

Stagnations- und Schrumpfungsregionen wurden rund 4 Jahre darauf ebenfalls von diesem Trend erfasst, der bis heute ungebrochen ist. In den Jahren 2016 bis 2020 haben Immobilien in Schrumpfungsregionen einen jährlichen Wertzuwachs von durchschnittlich 6,2 % erfahren. Hausbesitzer in Stagnationsgebieten hingegen konnten sich über einen Wertzuwachs von rund 8,8 % jährlich erfreuen.

Auch außerhalb der begehrten Hot Spots steigen die Preise stark an. Selbst Schrumpfungsregionen wurden von diesem Trend erfasst!

Wachtumsregionen

Der Name suggeriert es bereits: Bei Wachstumsregionen handelt es sich um besonders beliebte Regionen, die tendenziell eine steigende Einwohnerzahl vorweisen. Großstädte wie Hamburg oder München sowie das unmittelbare Umland gelten als traditionelle Wachstumsregionen. Seit wenigen Jahren erfährt auch der ländliche Bereich zunehmend mehr Zuspruch bei Eigenheimbesitzern.

Wertentwicklung Wachstumsregionen
(2016 - 2020)

+ 54 %

Stagnationsregionen

Gebiete, die eine langfristig eine weitgehend gleichbleibende Anzahl an Einwohnern vorweisen, werden als Stagnationsregionen bezeichnet. Exemplarisch können insbesondere die weniger beliebten Großstädte des Ruhrgebiets genannt werden. Auch zahlreiche ländlich geprägte Gebiete zeigen eine langfristig stabile Anzahl an Einwohnern auf.

Wertentwicklung Stagnationsregionen
(2016 - 2020)

+ 44 %

Schrumpfungsregionen

Während Wachstumsregionen eine hohe Anziehungskraft für Eigenheimbesitzer ausstrahlen, verhält es sich in Schrumpfungsregionen eher umgekehrt. In der langfristigen Betrachtung nimmt die Anzahl der Bewohner dieser Regionen ab. Dies trifft vor allem auf abgelegene und schlecht angebundene ländliche Gebiete sowie weite Teile Ostdeutschlands zu.

Wertentwicklung Schrumpfungsregionen
(2016 - 2020)

+ 31%

Deutsche Großstädte: Rekordanstieg im Jahr 2021

Wer im Jahr 2021 auf eine Entspannung der Lage auf dem Immobilienmarkt herbeisehnte, wurde bitter enttäuscht. Denn der Preissteigerungstrend hat sich im Laufe der 12 Monate nicht nur fortgesetzt, sondern abermals verstärkt – und das nicht nur in den begehrten Wachstumszonen Deutschlands.

Der Immobilienpreisspiegel des Onlineportals Immowelt gibt Aufschluss darüber, wie sich die Kaufpreise für das Eigenheim im 3. Quartal der Jahres verändert haben. Betrachtet wurden dabei die Großstädte Deutschland mit einer Einwohnerzahl von 500.000 und mehr.

Die Ergebnisse der Studie sind ernüchternd für alle Kaufinteressierten: Die Immobilienpreise sind in 12 der 14 betrachteten Großstädten abermals angestiegen. Lediglich in Köln und Berlin ist vorerst Ruhe eingekehrt. In Dresden, Leipzig, Hamburg und Bremen hingegen konnte im 3. Quartal 2021 mit 5 – 7 % ein deutlicher Anstieg der Immobilienkaufpreise festgestellt werden.

Das es sich bei den genannten Steigerungszahlen nicht um Ausreißer handelt, zeigen nicht nur die zuvor veröffentlichten Studien von Immowelt sondern auch der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (DeStatis), der von einer durchschnittlichen Preissteigerung von 12 % gegenüber dem Vorjahresquartal berichtet.

„Dies ist zum zweiten Mal in Folge der größte Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000“

Wer angesichts der signifikanten Preissteigerungen auf eine Entspannung der Lage in den umliegenden Regionen der einzelnen Großstädte gehofft hatte, wurde im Jahr 2021 ebenfalls enttäuscht, wie der nächste Beitrag zeigt.

Experten vermuten durch die zunehmende Akzeptanz von Home Office Lösungen einen verstärkten Zulauf in das städtische Umland!

Experten vermuten durch die zunehmende Akzeptanz von Home Office Lösungen einen verstärkten Zulauf in das städtische Umland!

Experten vermuten durch die zunehmende Akzeptanz von Home Office Lösungen einen verstärkten Zulauf in das städtische Umland!

Der „Speckgürtel“ als Alternative zur Innenstadt?

Sind die eigenen vier Wände im Ballungsgebiet unbezahlbar, erscheint der Umzug in den Speckgürtel rund um die Hot Spots zunächst als eine logische Alternative. Doch bei genauer Betrachtung der Immobilienpreise der umliegenden Regionen der beliebten Großstädte, kehrt bei den meisten Kaufinteressierten rasch Ernüchterung ein.

Denn getrieben von den Umständen der Corona Pandemie setzen immer mehr Arbeitgeber auf flexible Home Office Lösungen und erwägen diese Option auch nach Wiedereinkehr in die Normalität weiter anzubieten. Reduziert sich das tägliche Pendeln zum Arbeitsplatz auf nur wenige Tage die Woche, sind entsprechende Anfahrtswege kein Problem mehr.

Wie Umfragen zeigen, nehmen immer mehr Häuslebauer auf Basis flexibler Home Office Lösungen selbst lange Arbeitswege in Kauf, wenn der Traum vom Eigenheim dadurch in greifbare Nähe rückt. Genau diese Bereitschaft hat zu einem unerwarteten Trend geführt: In den vergangenen Jahren sind die Preise für Immobilien im Umland populärer Großstädte stärker gestiegen, als die in den Innenstädten selbst.

Es mehren sich die Expertenstimmen, die davon ausgehen, dass dieser Trend weiter anhalten wird. Die Verstärkte Akzeptanz des Home Office und der zunehmende Stellenwert von Garten und Balkon werden als Gründe dafür angeführt.  

Die aktuelle Marktplage: Panik auf dem Immobilienmarkt?

Die rasante Preistreiberei hat deutliche Spuren auf dem Markt hinterlassen. Selbst besonders renovierungsbedürftige oder gar baufällige Häuser werden stark umworben und finden im Regelfall innerhalb weniger Tage bereits einen willigen Käufer.

Aufgrund der rasanten Preisentwicklung hat sich der Markt gewandelt. Die Angst zu kurz zu kommen und kein geeignetes Objekt zu finden scheint allgegenwärtig zu sein. Inserate auf den gängigen Onlineportalen sind im Regelfall bereits wenige Stunden nach Erstellung wieder verschwunden. Der Grund dafür ist so banal wie einleuchtend: Innerhalb kürzester Zeit sind ausreichend Interessenten gefunden worden. Dabei handelt es sich um ein Phänomen, das auch von den von uns betreuten Kunden berichtet wurde:

„Der Hauskauf ist zum Full-Time-Job geworden. Wenn nicht mehrfach am Tag die Inserate prüft oder zu lange mit seiner Anfrage zögert, verpasst die Chance selbst zum Besichtigungstermin eingeladen zu werden.“

Selbst stark renovierungsbedürftige Objekte werden von Kaufinteressierten vielfach umworben. Es hat sich ein starker Verkäufermarkt gebildet!

Es herrscht ein rauer Ton auf dem Immobilienmarkt: Wer zu viele Nachfragen stellt, keine schnelle Entscheidung trifft oder erst die Finanzierung klären muss, geht oft leer aus! 

Der Ton wird rauer

Der hier beschriebene Entscheidungs- und Zeitdruck bezieht sich nicht nur auf das Vereinbaren eines unverbindlichen Besichtigungstermins, sondern ist im gesamten Kaufprozess zu beobachten:

„Wer nach einer Besichtigung mehr Informationen haben möchte oder ein Exposé anfordert, wird direkt aussortiert. Der Kauf eines Hauses ist eine Entscheidung fürs Leben – doch wer zu lange überlegt und zu viele Nachfragen stellt geht leer aus!“

Der Kauf des Eigenheims wird durch den stark ausgeprägten Verkäufermarkt nicht mehr innerhalb weniger Wochen, sondern innerhalb von Tagen abgewickelt. Die hohe Schlagzahl auf dem Immobilienmarkt setzt bei künftigen Hausbesitzern weit mehr voraus als nur eine schnelle Entscheidungsfindung.

Ein wichtiger Aspekt stellt die Finanzierung dar, die durch das zunehmende Drängen der Verkäufer im Idealfall schon vorab geklärt sein sollte – und das – in Ermangelung eines konkreten Kaufobjektes – in einem vergleichbar flexiblen Rahmen.